Trouver un logement

Nous savons qu’il est délicat et épuisant d’entreprendre son installation dans un pays fort de disparités et de différences culturelles, et cela l’est d’autant plus dans cette mégalopole qu’est Mumbai. Avec notre expérience d’expatrié et de locataire nous pouvons vous conseiller et vous orienter pour effectuer votre processus de relocation en douceur.

En effet, louer un appartement peut vite s’avérer compliqué pour un étranger tout juste arrivé à Mumbai… L’envolée des prix de l’immobilier, à quelles personnes se fier, comment et où s’informer, quels quartiers choisir, etc.

Voici nos premiers conseils pour bien s’installer :

- LA RECHERCHE

- LA SELECTION

- LA NEGOTIATION

- LA SIGNATURE

- LE LEXIQUE DU BAIL

- LE GUIDE DU LOCATAIRE EXPATRIE

LA RECHERCHE

1. Il est d’abord indispensable de réfléchir à ses besoins : nombre de pièces, types d’appartement, budget, distance entre son lieu de travail et l’école des enfants, etc.

2. Une fois ces critères établis, il est dès lors plus facile de choisir son quartier. Lorsque vous l’avez identifié, il devient nécessaire de faire appel aux services d’un agent immobilier, appelé « broker ». Assurez-vous que votre broker soit de confiance et ait cerné vos besoins.

Annoncez dès le départ les conditions financières qui vous sont allouées, à savoir le montant du loyer (donnez votre fourchette basse ou le montant à ne pas dépasser), le montant de la caution que vous pouvez verser, s’il vous est également possible de payer des mois de loyer d’avance, combien de temps vous souhaitez la durée de votre bail et la lockin period, et si c’est un individual lease ou un company lease. (cf « les termes du bail »).

Sachez qu’à Mumbai les honoraires d’un agent immobilier sont d’un mois + taxes (10,3%) à la signature, et certains peuvent aussi prendre un pourcentage sur le montant de la caution.

3. Préparez vous à visiter de nombreux biens avant de trouver votre nouvelle habitation. Au cours des visites, faites un repérage de quartiers : les magasins aux alentours, les distances que vous ferez quotidiennement hors et pendant les heures de trafic, les salles de sports à proximité, s’il y a des terrains de jeux, parcs, etc. Tout comme les temples, mosquées à proximité, et immeubles en construction, qui peuvent parfois créer des nuisances sonores.

LA SELECTION

4. Une fois que vous avez sélectionné un, deux, trois appartements, bien vérifier s’il y a des travaux à faire avant d’emménager (si ce n’est pas déjà fait, le propriétaire prend en charge les peintures, la réparation des fissures, la vérification de l’électricité, plomberie, et électroménager s’il y en a). S’assurer que la désinsectisation ait été faite et qu’il n’y ait pas eu des antécédents de fuites / humidités / dégâts des eaux, etc.

D’une manière générale : regardez les connexions pour les machines à laver, le nombre de prises électriques, la fermeture des fenêtres, la pression de l’eau…

5. N’hésitez pas aussi à faire une offre sur plusieurs appartements simultanément pour ne pas perdre de temps et assurer ses arrières si par mégarde l’une d’entre elles n’aboutie pas. Bien évidemment sous conditions que la date à laquelle vous souhaitez le début de votre bail soit quasi effective (d’une manière général jusqu’à maximum 1 mois à compter de l’offre).

6. Le marché immobilier à Mumbai bouge rapidement, si vous avez un coup de cœur, n’hésitez pas à faire une offre de suite.

LA NEGOCIATION

7. Préparez tous les points pour la négociation : ce dont vous avez besoin / pas besoin en terme d’électroménager et mobilier. Les propriétaires acceptent très souvent de meubler selon votre demande et faire des travaux. Mais plus la demande est conséquente, plus la flexibilité des termes du contrat pour la négociation est réduite.

Votre broker est votre intermédiaire et aura en amont préparé le terrain et informé le propriétaire.

8. Attendez vous aussi, à recevoir un vrai entretien de la part du propriétaire : questions personnelles, la famille, les amis, le travail… mais une fois que la sympathie y est, vous avez fait une grande partie de la négociation à vous tout seule ! Gardez bien en mémoire qu’un propriétaire est soucieux d’avoir un bon locataire, et un propriétaire satisfait permet dans la plupart des cas de jouer la négociation en votre faveur.

9. Sachez que rien n’est jamais acquis sans que les 2 parties aient signé le bail. Il arrive effectivement trop souvent que le propriétaire se rétracte à la dernière minute.

LA SIGNATURE

10. Après que les termes du contrat soient acceptés et validés par les 2 parties, le contrat est rédigé, notarié et fin prêt pour la signature. Sera remis au propriétaire le jour-J la totalité de la caution et le ou les mois de loyer préalablement négociés (si la date d’entrée dans l’appartement est effective, autrement remettez le loyer à la remise des clés).

11. Après la signature le bail doit être enregistré à la cour. La ou les personnes ayant signées le bail doivent être présentes. Comptez 1 heure de temps pour l’enregistrement, sur place.

LE LEXIQUE DU BAIL

Le BAIL = LEAVE AND LICENCE AGREEMENT

Le bail est très legal et fait une dizaine de page (au mieux, une vingtaine au plus long). 90 % sont des clauses juridiques obligatoires, le reste étant adapté en fonction des conditions négociées. Très souvent lorsque vous louez un bien meublé ou semi-meublé, il y aura 2 baux. Un pour la location et un pour les meubles.

Le BAIL ENTREPRISE = COMPANY LEASE

Ce contrat est entre le propriétaire et votre entreprise.

Le BAIL DE PARTICULIER = INDIVIDUAL LEASE

Ce contrat est entre le propriétaire et vous.

La CAUTION = DEPOSIT

La caution est très variable en fonction du package annoncé par le propriétaire. C’est un point décisif lors de la négociation. D’une manière générale c’est entre 3 à 5 mois de loyer, allant jusqu’à 12 mois. Sachez que certaines cautions ne sont pas négociables. Rapprochez vous de votre agent afin d’obtenir tous les renseignements avant de faire votre premier RDV avec le propriétaire.

La LOCKIN PERIOD

Cette condition est une clause légale. Elle stipule que ni le propriétaire ni le locataire ne peut rompre le bail durant cette dite période sous peine de perdre la caution et de payer des pénalités. Cette Lockin Period est communément de 12 mois (ajustable avec les mois de préavis).

Le PREAVIS = NOTICE

Souvent de 2 mois, elle s’additionne avec la Lockin Period ; c'est-à-dire 12 + 2 = 14 mois

Les MOIS D’AVANCE = ADVENCE RENT

Une fois encore, les mois d’avance peuvent favoriser la négociation. Plus souvent applicables pour des biens d’un montant supérieur à 1,00,000 INR (2000 €).

LE GUIDE DU LOCATAIRE EXPATRIE

Le coût de l’immobilier à la location est très élevé comparé à la qualité. Mumbai est la 5ème ville la plus chère au monde. Les prix varient en fonction du quartier, de l’immeuble, de l’étage et même des propriétaires.

Ce à quoi vous devez vous attendre en matière d’infrastructure :

- Immeuble moderne avec toutes les installations (gym, piscine…) : Principalement à Worli, Lowel Parel, Prabadhevi.

- Immeuble moderne sans installations : partout.

- Immeuble colonial : principalement Sud (de Worli à Cuffe Parade)

- Bungalow / Individual House : Juhu (nord) en moyenne à partir de 5,00,000 INR, Breach Candy (South) en moyenne à partir de 8,00,000 INR. Mais la disponibilité de ce type de biens sur le marché reste exceptionnelle.

Pour finir, Mumbai est une ville animée ou rares sont les endroits où le bruit est inexistant. Si ce n’est pas le trafic ce sera un immeuble en construction, etc.

Pour ceux qui ont déjà eu l’occasion d’habiter en Inde, sachez qu’ici nous ne subissons pas de coupures de courant ou d’eau (ou très très occasionnellement).

Même si le trafic reste effectivement un inconvénient majeur pour se déplacer - bien vérifier les distances entre l’école et le bureau - vous n’aurez pas de problème pour vous garer une fois arrivé chez vous puisque vous aurez votre place de parking.

Et concernant la sécurité, chaque immeuble à son propre dispositif de garde et de contrôle à l’entrée.

Nous sommes disponibles pour répondre à vos questions, n’hésitez pas à nous contacter !

SITUATION	Nbr DE CHAMBRES	RENT PACKAGE « A GRADE BLDG »	RENT PACKAGE « B GRADE BLDG »	RENT PACKAGE « C GRADE BLDG »
SUD « Cuffe Parade à Worli »	4	Rs. 4,00,000 – 9,00,000	Rs. 2,80,000 – 6,00,000	Rs. 2,00,000 – 2,80,000
	3	Rs. 3,00,000 – 5,00,000	Rs. 2,00,000 – 4,00,000	Rs. 1,70,000 – 2,50,000
	2	Rs. 2,00,000 – 3,00,000	Rs. 1,50,000 – 2,500,000	Rs. 80,000 – 1,30,000

BANDRA	4	Rs. 3,00,000 – 8,00,000	Rs. 2,75,000 – 4,50,000	Rs. 1,75,000 – 2,20,000
	3	Rs. 2,00,000 – 5,00,000	Rs. 1,50,000 – 2,00,000	Rs. 75,000 – 1,30,000
	2	Rs. 60,000 – 1,20,000	Rs. 30,000 – 60,000	Rs. 25,000 – 40,000

JUHU	4	Rs. 4,00,000 – 8,00,000 (sea front)	Rs. 1,50,000 – 2,50,000	Rs. 80,000 – 1,30,000
	3	Rs. 2,00,000 – 4,50,000	Rs. 1,20,000 – 2,00,000	Rs. 60,000 – 1,00,000
	2	Rs. 60,000 – 80,000	Rs. 40,000 – 60,000	Rs. 25,000 – 40,000

ANDHERI (E)	4	Rs. 60,000 – 1,20,000	Rs. 50,000 – 70,000	Rs. 30,000 – 40,000
	3	Rs. 40,000 – 50,000	Rs. 25,000 – 35,000	Rs. 20,000 – 30,000
	2	Rs. 15,000 – 25,000	Rs. 13,000 – 18,000	Rs. 10,000 – 15,000